미래경영학자, 경제평론가
방송인, 전)경기대 경영전문대학원장
 |
| ▲ |
역사도 고관의 청빈일화는 오래도록 후대에 귀감으로 전해져 온다. 평범한 관리라도 청백리의 명성은 그래서 재상의 업적보다 더 깊은 감명을 오래 전해 주는 나라이다.
우리나라에서는 여러 장사 중에서도 집장사에 대한 인식은 꽤 오래도록 대중인식이 마뜩치 않는 사회분위기가 있었다, 이는 집을 지어 파는 사람들의 전문성을 못 믿어서가 아니라, 그들이 대개는 높은 이익을 겨냥하고 무리를 해가면서까지 굳이 집장사를 하려하기 때문이었다.
부동산분야에는 시행이란 개발사업 분야가 있다, 요즘은 흔히 디벨로퍼라고 하는 사람들인데, 우리나라가 도시화의 과정이 외곽으로 진행되면서, 값이 싼 잡종지나 임야나 목장지, 농경지, 목초지, 하천부지 등을 오래도록 공을 들여서 인허가를 받아내어 주로 아파트를 짓는 일을 하려는 사람들이다. 또 도시 안에서는 낙후된 지역의 도시재개발을 하려고 주민들을 설득하여 주택조합을 만들려는 사람들이나, 자투리땅을 사들여 규제가 낮은 여러 가지 주거용 시설을 지으려는 사람들이 주로 대종을 이룬다. 더러 상업지역의 상가를 지어 파는 시행자들도 있다.
그러나 시행자들은 하나 같이 일반 국민들의 생각보다는 늘 고수익을 목표로 하는 사업가들이 대다수이다, 그렇다고 다 성공하는 것도 아니어서 실패한 사례도 무수히 많고, 업계내용을 들여다보면 인허가나 자금운용에서 물의를 빚어 법의 심판을 받는 경우도 이 업계는 적지가 않다. 그런데도 그들은 그 위험한 일을 하려고 한다.
그들은 건설사에서 그런 사업자들을 상대하거나, 자체사업을 개발하는 개발부서에 근무하다가 나와서 시행을 하는 사람들도 있고, 또는 인허가 공무원을 하다가 나와서 자기 지역에서 부동산시행업을 하는 사람, 또 금융투자업계에서 프로젝트 파이낸싱 업무를 하다가 수익욕망에 휘말려 이런 일을 하는 사람들이 있다, 정부가 인가해준 부동산신탁회사 출신도 있고, 건축설계나 시공전문가 출신도 이런 일을 더러 한다. 자산운용사 중에도 부동산 전문의 대체투자를 담당하는 분야에서 일하다가 직접 돈을 크게 벌려고 나온 사람들도 있다. 이렇게 출신은 다르지만 모두 하나같이 돈을 크게 벌려고 하는 점이 대체로 부동산관련 사업가들의 두드러진 특징이다. 물론 경영철학이 선하고 사명감이 있는 사업가들도 있다,
주식시장도 그런 과욕을 가진 사람들이 많지만, 부동산업과 다른 점은 주식은 주로 초단기 수익에 관심이 높다는 점이고, 부동산분야는 큰돈을 묻어가며 오래도록 인내하고 난제를 풀어가며 마침내는 엄청난 수익을 거두겠다는 야심이 큰 사업가들이 주로 모여드는 곳이란 점이다. 그래서 우리나라 부동산 분야는 상대적으로 투명성이나 준법성이나 합리성이 타 분야에 비해 높지 않는 사업문화가 아직도 곳곳에 잠재되어 있다. 모든 것이 거대한 수익에 맞추어져 있어서 웬만한 위험이나 걸림돌이라도 부동산사업가들은 정면 돌파의 의지가 매우 강하다. 결코 평범하지 않은 분야이다.
우리나라 서울과 부산의 대도시 행정을 맡은 민선시장들이 교체되면서 사실 이 두 도시에서 또 과욕의 개발사업자들이 이 틈을 타고 대의에 비추어 무리한 일을 벌일까 염려가 된다. 그동안 이 지역에서 전임시장들이 너무 도시의 공공가치나 도시재생 관리에 주로 역점을 두다가, 자생적인 도시발달이나 민간주택의 공급이 부진해 생긴 작금의 주택가격 급등의 이면에서, 일부 시행자들이 차제에 규제와 인허가가 관대할 것이란 사업 환경을 기대하고 무리한 사업을 구상할 가능성을 염려하는 것이다.
이미 그 일단의 우려가 보인다. 바로 근자의 몇 군데 도시생활주택 시행의 무리한 분양가 책정이다. 지어 놓은 집의 매매 시세는 높아도 아직 서울 강남의 아파트 분양가가 평당 6천만 원을 넘기진 않았으나, 요사이 몇 도시생활주택 사업자들은 분양가 규제가 없는 제도를 이용해서 평당 7천만 원이 넘는 사업을 시행하고 분양을 마치고 있다, 아파트 시세급등의 이면에서 짓기 쉽고 더 벌기 쉬운 도시생활주택사업을 이름 있는 시공사의 브랜드와 특정 장소의 이점을 내세워 특정지역에서 지나친 사업수익을 내고 있는 것이다, 주식으로 말하면 무슨 중소형 테마주 같은 사업이다.
지금 무주택자들이 부동산가격의 상승에 불안해하고 또 청년들이 전전긍긍하고 있으며, 정부나 정치인들도 여러 대책을 세우려고 동분서주 하고 있는데, 이런 와중에 신속한 건설이 가능하고 입지 상 완판분양에 자신이 넘치는 지역에 호화 도시생활주택을 평당 7천만 원이 넘게 분양하고 있는 것이다. 이들은 분양이 호조를 보이면 대부분 남의 돈으로 이 사업을 마무리 하게 되는 것이다, 아마도 욕심 많은 토지주인과 같이 하는 일도 많을 게다. 이게 원래 공급취지는 젊은 가구와 서민을 위해 2009년에 만든 특례사업인데 말이다, 작금의 이들 고 분양가 행태는 참 어이가 없다.
경제학에서 다루는 효용이나 경영학에서 다루는 이익은 모두 건강한 공준의 개념을 전제로 사유화를 인정한다. 개별 사업이라도 공공에서 보아 그 준거 틀이 모두에게 이롭고 후대에 부끄럽지 않는 일로 여겨서 공급의 재량을 주고, 판매나 소유의 자유를 인정해 준다. 시간을 돌아보건대, 누가 물 사업이나 소금사업을 그러던가, 전기사업이나 도로사업을 그러던가, 식량공급이나 교육사업을 그러던가, 그런데 왜 부동산분야는 유달리 탐욕어린 사업가들이 항상 맴도는가. 사정이 이러하니 부동산의 사유화에 대한 학계의 논쟁이 아직도 공공재와 사유재로 나뉘어 대립하고 있다.
이제 3만 달러에 오른 우리나라는 국민소득이 점점 4만 달러, 5만 달러, 6만 달러로 향해간다. 이후 고소득국가의 소득분배는 갈수록 시장경제에서는 성과의 집중이 불가피하고, 대신 국가는 전체 국가적 성과의 공정한 분배노력에 몰두해야 한다, 이는 앞선 선진국들이 모두 겪은 일이고 여전히 겪고 있는 일이다. 특히 부동산분야의 균형정책이 참 중요하다. 노르웨이 오슬로는 국민소득이 3만 달러이던 시절에 비해 지금 주택가격이 평균 8배가 올랐다. 그 사이에 국민소득은 3배 정도 올랐다. 노르웨이 문제는 국가경제가 석유나 수산업 등 몇몇 산업에 집중하여 만든 국가적 차원의 소득구조이다. 산업발전에서 전 국토와 전 국민들의 고른 참여가 어려운 나라이다.
우리도 전략적인 산업육성을 하고, 또 관련지역을 특정을 하고, 관련 전문직도 몰아주는 국가주도의 산업성장 기업모델이라 노르웨이 같은 문제가 있는 나라이다. 나라가 부유해지는 일과 빈부격차를 관리하는 일은 별도로 늘 노력해야 하는 나라이다.
예컨대 판교에 벤처단지와 주거지를 정책적으로 넣었더니 근처의 분당과 집값 차이가 선명하고, 근방의 민간개발 사업들이 불야성이다. 이런 유형의 나라는 늘 대도시 부동산분야에서 국가성장의 과실을 노린 대형 사냥꾼들이 모여든다. 덴마크도 스웨덴도 네덜란드도 영국도 프랑스도 그런 일을 오래도록 겪고 있다.
요즘 상당수 국민정서가 현안의 부동산정책 난맥상을 풀어 가자면 얼마간은 도시 부동산개발에 다소 완화적인 정책이 필요하다는 사회감정을 보이는 시국이다. 그런데 필시 이런 장면 이후에 나타나게 될 탐욕적인 민간개발 사안들이 마치 몇몇 도시생활주택 고 분양가 사례처럼 무리하게 준동하는 부작용을 어찌하면 좋을까 싶다. 구더기가 무서워 장 못 담을 까만은, 마침 중국의 대형 부동산개발회사의 디폴트 이슈와, 국내 정가의 부동산 개발이익 공정성 이슈가 등장했다. 그래서 국가는 올곧은 정치가와 비상한 행정가들이 필요하다.
[저작권자ⓒ 대전세계타임즈. 무단전재-재배포 금지]
